– Александр, часто камнем преткновения на пути получения ипотеки является первоначальный взнос. Как накопить на него в условиях инфляции?
– Накопление первоначального взноса – это попытка представить ту ситуацию, в которой человек будет находиться как заемщик в течение следующих 15–20 лет, выплачивая ежемесячные платежи банку в размере примерно 40% от своей зарплаты.
К такой жизни, действительно, нужно привыкнуть. Ведь ипотека – это всерьез и надолго, но, к сожалению, те, кто ее берет, не всегда себе представляют, чем это может обернуться, не понимают, что впоследствии придется от чего-то отказываться.
– Предположим, человек хочет приобрести в ипотеку квартиру в Москве, но пока у него нет никаких сбережений. Сколько денег и какой период времени нужно откладывать, чтобы накопить хотя бы на минимальный первоначальный взнос?
– Это будет зависеть в первую очередь от того, какую недвижимость человек хочет купить. Если взять «среднюю температуру по больнице», то в Москве для этого требуется примерно 7–9 млн. рублей.
Давайте представим, что заемщику нужен кредит в размере 7 млн. рублей. Для этого первоначальный взнос должен составлять как минимум 700–800 тыс. рублей. Если он зарабатывает 100 тыс. рублей в месяц и откладывает ежемесячно 50% от этой суммы – то есть 50 тыс. рублей, то копить на 10%-ый взнос придется около полутора лет.
Выгоднее накопить большую сумму, поскольку в таком случае ставка по кредиту будет снижена.
– Эти деньги часто хранят на банковском вкладе. Есть ли в кредитных организациях специализированные программы для вкладчиков, которые хотят взять ипотеку?
– Специализированной программы нет. Но есть, в том числе и в нашем банке, подходящие для таких «накопительных» целей депозитные счета – с капитализацией процентов. Ими удобно и выгодно пользоваться.
– Ставка по кредитам дисконтируется для ваших вкладчиков?
– У нас есть программы для вкладчиков, и они рассчитываются со специальным дисконтом. Он составляет примерно 0,5% от среднерыночных ставок по соответствующим кредитным программам.
– Как вы считаете, насколько целесообразно брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
– Это неправильно. Ведь в таком случае впоследствии нужно будет обслуживать два кредита: потребительский и ипотечный. Это означает, что любая преддефолтная или дефолтная ситуация может закончиться плачевно, потому что у заемщика не хватит средств для того, чтобы рассчитаться с банком.
Первоначальный взнос – это страховка не только банка, но и для заемщика. Если вдруг он не сможет возвращать кредит, то на эту разницу – между своими и кредитными средствами – можно будет купить хоть какую-то недвижимость. Средства первоначального взноса заемщик в любом случае вернет себе при продаже ипотечной квартиры. Конечно, это возможно при условии, что рынок недвижимости находится в стабильном или даже растущем состоянии.
– Предположим, у заемщика есть собственные средства в размере 70–80% от стоимости квартиры. В таком случае ему имеет смысл взять потребкредит для приобретения жилья и сэкономить, по крайней мере, на страховке?
– При 70% первоначальном взносе лучше взять ипотеку. При 80%, возможно, можно «перекрыться» потребительским кредитом. Все-таки недостающие для покупки квартиры 20% – это достаточно небольшая сумма: примерно 1,5–2 млн. рублей. Разница в процентах между потребительским и ипотечным кредитом на коротком периоде, а потребительское кредитование не долгосрочно, не даст ощутимой разницы в размере выплат банку.
К тому же при получении потребительского кредита не будет сложных процедур с оформлением залога на приобретаемую недвижимость.
– Каким оптимально должен быть минимальный первоначальный взнос?
– Для того, чтобы была нормальная, рыночная, ставка по ипотечному кредиту, первоначальный взнос должен составлять 20–30%. Это сейчас самый распространенный вариант по рынку.
30% первоначальный взнос гарантирует очень комфортные условия по кредитной ставке. 50% – идеальные.
– Сейчас есть предложения ипотеки с нулевым первоначальным взносом?
– Пока нет. Такие программы – очень рискованные. К тому же в обслуживании такой кредит будет очень дорогим для заемщика.
Я думаю, что банки, которые пойдут на это, станут закладывать свои риски в ставку, в стоимость кредита.
– Насколько эффективным оказалось страхование ответственности заемщика, при котором можно взять ипотеку с низким взносом?
– Это хороший инструмент для тех заемщиков, у которых есть 10–30% первоначального взноса.
Накапливать более крупную сумму им придется еще год-два. В то время как они могут застраховать свою ответственность и получить кредит уже сейчас на выгодных условиях. Стоимость страховки составляет в среднем 10% от застрахованной суммы (разница между величиной 30% первоначального взноса и реального первоначального взноса) и оплачивается единоразово.
– Как можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса?
– Воспользоваться средствами материнского капитала в качестве первоначального взноса можно не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения ребенка, с появлением которого заемщик получил право на получение МСК. Однако если ипотечный кредит оформляется по программе «Материнский капитал», разработанный АИЖК, можно использовать средства МСК в качестве первоначального взноса по ипотеке.
АИЖК разработало специальный сайт, где можно найти ответы на все вопросы, связанные с использованием материнского капитала при ипотеке.
Процедура использования материнского капитала регламентирована Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Это несложный, но все-таки отдельный процесс, и начать его надо с посещения банка, который предоставляет такие кредиты. Сотрудники банка проконсультируют заемщика о необходимых шагах и действиях.
Сейчас материнский капитал нередко используют в целях улучшения жилищных условий. Хотя чаще он используется не как первоначальный взнос, а в качестве оплаты части кредита уже по действующему кредитному договору.
Размер материнского капитала составляет около 400 тыс. рублей. Для региона, где средний размер сделки на рынке недвижимости – 3 млн. рублей, это вполне серьезная сумма.